Portal Sby

Apa yang menentukan harga investasi properti?

Menentukan harga investasi properti

Penjualan yang sebanding di area satu mil di sekitar properti akan menjadi yang ingin Anda lihat. Ini adalah faktor umum dalam menentukan harga investasi properti. Ada banyak area di mana Anda memiliki penjualan yang sebanding.

Penjualan yang sebanding akan serupa dengan properti yang dijual dalam enam bulan terakhir dibandingkan dengan yang Anda beli. Misalnya, jika Anda akan membeli rumah seluas 1000 kaki persegi, 3 kamar tidur, rumah bata, dengan garasi untuk 2 mobil dan ruang bawah tanah penuh, dalam beberapa kasus Anda ingin mencari properti serupa dalam radius satu mil atau lebih dekat.

Jika Anda mencari rumah yang berbeda dalam ukuran, luas persegi, kamar tidur, Anda perlu menyesuaikan harga agar memiliki properti yang sebanding dengan properti target. Misalnya, jika properti target memiliki rumah 3 kamar tidur dan ruang bawah tanah, dan Anda menggunakan rumah 3 kamar tidur yang sebanding tanpa ruang bawah tanah, Anda mungkin telah menetapkan faktor penyesuaian di bawah $ 10.000 untuk menutupi kekurangan ruang bawah tanah.

Untuk menentukan harga investasi properti yang sebanding. Anda perlu melihat seberapa lama rumah tersebut berada di pasar (jumlah hari yang dibutuhkan untuk menjual rumah).

Anda tidak ingin mendasarkan pembelian Anda pada rumah yang sudah lama ada di pasaran. Jika Anda menggunakan penjualan sebanding yang membutuhkan waktu 10 bulan untuk dijual dan Anda ingin membeli rumah, memperbaikinya, dan menjualnya dalam 3 bulan, Anda tentu tidak ingin menggunakan rumah ini sebagai “komputer” yang membutuhkan waktu 10 bulan untuk dijual.

Jadi sekarang kita tahu bagaimana menentukan untuk apa investasi properti yang kita cari akan dijual.

Saya menyarankan bahwa jika Anda memasuki bisnis ini sebagai pemilik, Anda memperlakukan bisnis persewaan Anda seolah-olah itu adalah masalah menemukan, memperbaiki, dan menjual kembali. Saya mengatakan ini karena sebagian besar tuan tanah akan menjual di beberapa titik. Jadi, jangan hanya melihat membeli rumah berdasarkan arus kas atau keringanan pajak. Anda harus melihatnya dari sudut pandang bahwa jika Anda sakit besok, Anda bisa menjual kembali properti itu untuk mencari nafkah.

Mari kita bicara tentang untung, bagaimanapun juga, ini adalah pekerjaan dan ini yang Anda cari. Jadi apa keuntungan yang ingin Anda hasilkan dalam bisnis investasi properti ini? Tepat sekali; keuntungan adalah tempat Anda ingin memulai! Misalkan saya melihat rumah yang dijual selama 3 bulan seharga $ 60.000. Katakanlah kita sedang mencari rumah yang membutuhkan dapur, cat, dan karpet baru. Jika semua perbaikan itu dilakukan, rumah itu kemungkinan besar akan dijual seharga $60.000,00 dalam tiga bulan berdasarkan penjualan yang sebanding.

BACA JUGA  Begini cara belajar investasi agar sukses

Jadi cara lain untuk mengatakan ini adalah bahwa nilai rumah setelah perbaikan adalah $60.000,00. Beberapa pemberi pinjaman yang tidak cocok dan hipotek HUD 203-k menggunakan apa yang disebut “item penilaian” (yang merupakan cara lain untuk mengatakan harga pasar setelah perbaikan). Jadi, kami memiliki tujuan pendapatan minimum untuk $60.000,00 ini setelah nilai pasar rumah $ 12.000,00.

Kami sekarang sedang membangun model untuk menentukan jumlah maksimum yang ingin kami bayar untuk rumah yang kami temukan. Sekarang Anda perlu mulai menambahkan biaya Anda? Biaya yang perlu Anda kumpulkan adalah sebagai berikut:

Sebuah waktu Anda – Berapa nilai waktu Anda? Berapa banyak waktu yang akan Anda habiskan secara pribadi untuk berbelanja, rehabilitasi, dll.? Taruh dolar pada waktunya.

 

  1. Berapa biaya rehabilitasi? Saya telah melihat banyak orang dalam bisnis ini yang sangat berpengalaman. Kebanyakan dari mereka akan memberi tahu Anda bahwa rehabilitasi mereka akan 1 lebih banyak dari yang mereka harapkan atau perkirakan. Adalah wajib untuk memasukkan biaya selama operasi. Jika Anda seorang investor baru, ambil perkiraan biaya Anda dan gandakan untuk menentukan rehabilitasi Anda.
  2. Berapa biaya waktu tunggu Anda? Anda perlu melihat berapa lama waktu yang Anda perlukan untuk merenovasi properti. Jika Anda merasa perlu waktu 3 bulan untuk memperbaiki properti – gandakan waktu menjadi 6 bulan saat melakukan analisis keuangan. Jika penjualan yang sebanding menunjukkan waktu penjualan 3 bulan – dua kali lipat waktu dan harga tersebut. Jadi jika asuransi properti Anda, penerangan, gas, pemotongan gas, pembersihan rumah, sistem alarm, pembayaran hipotek berjalan $ 800 sebulan, Anda perlu mengambil biaya itu dikalikan dengan 12 bulan karena kami telah menggandakan waktu rehabilitasi 3 bulan kami dan menggandakan kami Waktu penjualan yang diharapkan 3 bulan.
  3. Cadangan kerusakan apa yang Anda bayangkan? Saya pernah memiliki mitra dalam rehabilitasi rumah di mana dia menginvestasikan uang untuk rehabilitasi sebagai kontribusinya. Saya memilih kontraktor (yang ini sebenarnya dengan saya untuk sementara waktu dan bekerja dengan baik) dan membeli saham. Kontraktor terus memberi saya informasi, tetapi dia menemukan masalah yang membutuhkan lebih banyak uang untuk diselesaikan. Kenyataannya adalah bahwa kontraktor benar-benar mengembalikan semua persediaan untuk dijual atau dijual dan pergi ke bagian yang tidak diketahui setelah menghabiskan semua uang yang diberikan investor saya untuk rehabilitasi.

Atau ini — pasangan saya sedang meneliti investasi properti di kota, tetapi “Ups, saya tidak tahu mengapa pemberitahuan hukuman tidak ada di file, tetapi itu dihukum dan sekarang memerlukan pemeriksaan oleh tim kota yang melipatgandakan biaya. Selain itu, kami sekarang adalah kontraktor ketiga — masing-masing membutuhkan uang di muka untuk memulai.

BACA JUGA  Strategi Investasi paling ampuh hindari kegagalan

Atau, Anda hampir selesai dengan renovasi dan seseorang mendobrak masuk dan mencuri semua lemari dapur, kompor atau semua penjepit dari rumah. Pada satu titik dalam hidup saya, saya mengetahui bahwa pemain saingan yang saya pekerjakan dari satu sama lain masuk ke bisnis dan mencuri segalanya. (Bukan ide yang baik bagi setiap orang untuk bertemu satu hari dalam seminggu untuk mengambil cek mereka – ini memberi mereka kesempatan untuk mengenal bisnis saingan mereka.)

Atau, oops, saya minta maaf bahwa saluran air kota membaca pembacaan meter yang salah, dan rumah Anda adalah tempat air mengalir selama setahun karena penghuni liar dan Anda berutang $ 3,000.00.

Ups, dinding ruang bawah tanah yang hanya perlu diperbaiki dan ditopang sebenarnya runtuh karena masalah air kronis dan Anda harus menggali ruang bawah tanah baru. Bagaimana jika, di tengah jalan rehabilitasi, Anda menemukan Anda memiliki masalah yang mengharuskan Anda untuk “membungkam judul” agar bersih dan dapat dipasarkan?

  1. Ingatlah bahwa Anda mungkin memiliki biaya hipotek untuk membeli dan menjual. Anda juga akan memiliki biaya penutupan lainnya seperti komisi real estat, asuransi properti, biaya properti, dan biaya pencatatan. Semua ini harus diperhitungkan dalam menentukan harga investasi properti Anda saat membeli.
  2. Jangan terkecoh dengan berpikir bahwa Anda akan dapat membeli perbaikan dan menjual rumah dalam 6 bulan. Dasarkan pembelian Anda berdasarkan biaya selama siklus! Jika Anda menginvestasikan proyek Anda dalam anggaran maka Anda akan tertawa.

CONTOH KAMI SETTING MINIMUM HARGA PEMBELIAN : $60.000,00

Komisi real estat berdasarkan 6% (3.600,00)

biaya penutupan penjual membayar 6% penutupan yang diizinkan

tunduk pada penilaian (setelah nilai yang dikoreksi)

keuntungan proyek (12.000,00)

biaya untuk pembeli, (asuransi properti, biaya pencatatan, dll.) (4.800,00)

Biaya pembelian hipotek (perkiraan, biaya hipotek) (4,600.00)

penggunaan selama 12 bulan (pajak, gas, listrik, rumput, pembayaran hipotek) (9.600.00)

Biaya renovasi – diperkirakan 7.000,00 USD (biaya ganda) (14,000.00)

harga untuk Anda membeli properti: (11.400.00) 60.000,00

Ini mungkin tampak seperti contoh ekstrim dari biaya operasional. Saya menggandakan biaya Anda dan menganggap agen real estat menjual rumah itu kepada Anda. Jelas bagi saya sebagai orang yang telah melihat banyak orang datang dan pergi dalam bisnis ini, Anda harus mengandalkan harga tinggi dan Anda harus dapat melakukan bisnis Anda sendiri (penjualan yang sebanding) Saya sarankan orang mendapatkan lisensi real estat. Mengapa? Karena keuntungannya adalah memberikan Anda akses ke MLS (listing service), yang memungkinkan Anda mengakses penjualan ke MLS yang terdaftar.

BACA JUGA  Pemasukan dari investasi sewa property

Lebih penting lagi, ini akan melatih Anda untuk menjadi pembeli yang berpengetahuan dan mengetahui secara langsung apa yang dibutuhkan transaksi real estat Anda untuk mematuhi batasan federal, negara bagian, dan kota.

Selain itu, Anda akan mempelajari apa yang diperlukan untuk membuat transaksi menjadi lengkap dan sesuai dengan pedoman integritas. Selain itu, Anda akan memberikan lisensi Anda kepada broker yang akan berada di sana untuk melatih Anda saat Anda melakukan pekerjaan awal Anda. Dibutuhkan 40 jam real estate kelas di Michigan, ditambah mengambil tes untuk mendapatkan lisensi — bahkan jika Anda tidak mendapatkan lisensi pada akhirnya. Pengetahuan yang Anda peroleh dalam kursus ini sangat berharga.

Saya lebih suka bekerja dengan investor berlisensi, terutama dengan real estat yang disengketakan, karena itu meyakinkan saya bahwa orang yang bekerja dengan Anda setidaknya memiliki tingkat pengetahuan dasar tentang real estat.

Semakin berpendidikan seseorang, semakin besar kemungkinan dia untuk mencapai tujuannya. Faktanya, beberapa investor yang pernah bekerja dengan saya kebanyakan akhirnya mendapatkan lisensi mereka, dan terkadang bahkan mendapatkan lisensi dari broker yang sama dengan saya. Ada banyak sekolah real estat terkemuka.

Jika Anda bukan seorang pedagang real estat dan Anda mencari hal-hal yang sebanding, Anda dapat pergi ke server Internet Anda dan melihat di bawah real estat, akan ada bagian penjualan komparatif yang dapat Anda gunakan.

Leave a Reply

Your email address will not be published.